Ben je erfgenaam in een nalatenschap en behoort tot die nalatenschap een woning;
waarmee kun je dan te maken krijgen?

Aanvaarding van de erfenis met daarin een eigen woning

M ede op basis van de onderhoud- en bouwtechnische staat, de vrije verkoopwaarde van de woning (advies om hiervoor een makelaar te raadplegen), een eventueel bijbehorende hypotheek en de overige bezittingen en schulden van de nalatenschap, kun je de erfenis, zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of zelfs verwerpen.
Als je de erfenis zuiver aanvaardt, dan erf je zowel de woning als ook de bijbehorende schuld. De rente en eventuele aflossingen lopen dus voor rekening van jou als (mede-)erfgenaam, gewoon door.
Als je beneficiair aanvaardt en de nalatenschap op de juiste wijze afrondt, word je niet met jouw eigen vermogen aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Als je de erfenis verwerpt met daarin een woning, dan krijg je niets uit de erfenis en ben je ook nergens verantwoordelijk voor. Pas op dat door verwerping van de nalatenschap mogelijk jouw kinderen als erfgenamen optreden.

Wat is de waarde van de woning in de erfenis?

D e waarde van de woning voor de erfbelasting, de zogenaamde fiscale waarde, wordt bepaald aan de hand van de door de gemeente afgegeven WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken). Als er dit jaar een woning in de nalatenschap zit, kan de WOZ -waarde van het vorige jaar gebruikt worden óf die van het komende jaar. Hierdoor kun je beperkte invloed uitoefenen op de waardebepaling van de woning voor de fiscale hoogte van de nalatenschap.
Soms kan het ook zinvol zijn, bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde, zodat er mogelijk minder erfbelasting verschuldigd is.
Als er sprake is van een langstlevende partner met kinderen kan het verstandig zijn de vrije verkoopwaarde van de woning door een makelaar op datum overlijden te laten bepalen. Deze waarde mag namelijk gebruikt worden, in de onderlinge verhoudingen, voor de waardering van de onderbedelingsvorderingen van de kinderen op de langstlevende bij diens overlijden.
Als de woning wordt toegedeeld aan één van de erfgenamen, dan is de vrije verkoopwaarde van de woning, in de onderlinge verhoudingen, van toepassing; de zogenaamde civiele waarde.

Rust er een (hypotheek-) schuld op de woning?

H et is belangrijk de omvang van de schuld ten opzichte van de waarde van de woning te bepalen. Is er sprake van een overwaarde of staat de woning 'onder water'? Ook is het van belang om na te gaan of de woning wellicht is gebruikt als zekerheid voor een consumptieve lening.
Naast de waarde van de woning kan de overledene ook een (overlijdensrisico-)verzekering afgesloten hebben. Het is zinvol te controleren óf een dergelijke verzekering afgesloten is en óf deze als zekerheid dient voor de hypotheekverstrekker. Een zogenaamde verpanding kun je vinden op de polis én in de laatst geldende leningovereenkomst met de hypotheekverstrekker.
Als de lening volledig wordt afgelost door een rechtstreekse uitkering aan de hypotheekverstrekker, behoort de woning zonder schuld tot de nalatenschap.
De nalatenschap is dan dus feitelijk hoger, de schuld komt niet in mindering op de bezittingen. De uitgekeerde levensverzekering wordt ook niet in de aangifte erfbelasting opgenomen. Mogelijk is er door de overledene een losse, niet verpande, (overlijdensrisico-)verzekering afgesloten, waardoor de erfgenamen zelf kunnen beslissen hoe de vrijgekomen middelen worden gebruikt. Dit kan alsnog een (gedeeltelijke) aflossing zijn van de hypotheek.

Om een goede beslissing te kunnen nemen over het behouden of verkopen van de eigen woning van de overledene is het ook zinvol de betaalbaarheid van de hypotheek en andere vaste woonlasten te bepalen. Kunnen deze woonlasten opgebracht worden door jou als erfgenaam, ook op de langere termijn?
Tip: check de algemene voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Vaak is het overlijden een moment waarop er namelijk een renteherziening aangevraagd kan worden zonder boeterente (de zogenaamde rentedervingsvergoeding).
Als tweede tip: zijn er voldoende liquide middelen voorhanden om de erfbelasting te kunnen voldoen? Immers zodra de aanslag erfbelasting is opgelegd, doorgaans ongeveer 9 tot 12 maanden na het overlijden, dient deze binnen 6 weken voldaan te worden.

Verkopen van de woning aan derden

A ls erfgenaam kun je besluiten de woning te verkopen. Ben je enig erfgenaam dan kun je hiertoe zelfstandig besluiten, tenzij in een testament natuurlijk anders is bepaald. Vervolgens kun je desgewenst een makelaar in de hand nemen om je te begeleiden bij het verkoopproces. Bij de verkoop is in ieder geval een geldig energielabel nodig. De erfenis kan, na verkoop, makkelijker worden verdeeld door de vrijgekomen gelden.

Wil jij als erfgenaam of één van de andere erfgenamen de woning kopen?

D e woning dient tegen de vrije verkoopwaarde "gekocht te worden". Omdat je als erfgenaam al mede-eigenaar bent, wordt de woning dan aan jou toebedeeld. Er is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
De volgende vragen zijn dan wel van belang.
Kun je de woning direct betalen aan de nalatenschap (het zogenaamd uitkopen van de andere erfgenamen) of dient deze verrekend te worden met jouw erfdeel? Of dient een hypotheek bij derden afgesloten te worden? De woning kan op jouw naam worden gezet via een zogenaamde akte van verdeling via de notaris. Er hoeft niet specifiek voorafgaand een koopovereenkomst te zijn gesloten met de andere erfgenamen.
Als je de hypotheek van de overledene wil overnemen, dan dient de hypotheekverstrekker ontslag uit de hoofdelijkheid van de andere erfgenamen te verlenen.