VERPLICHT ENERGIELABEL VANAF 1 JANUARI 2021
15 juli 2020
HET EINDE VAN ‘DE KAASROUTE’?
7 augustus 2020
S
amen kopen, samen betalen?
Als je samen met je partner een woning koopt, betaal je die meestal door het nemen van een hypotheek, aangevuld met eigen (spaar)geld en/of de opbrengst van een vorige woning. Omdat het daarbij al gauw om serieuze bedragen gaat, is het belangrijk om - bij voorkeur vooraf - samen met je partner duidelijke afspraken te maken over de bedragen die ieder van jullie inleggen.
Als je ieder voor de helft eigenaar bent van de woning, is de aanname dat jullie ook de hypotheekschuld 50/50 zijn aangegaan. Voor de bank geldt dat ze ieder van jullie kunnen aanspreken voor de hele schuld; als één van de partners aan de bank betaalt, kan hij/zij het teveel betaalde bedrag bij de andere partner terugvragen.
E
igen geld investeren
Wanneer er - bij de aankoop of later, zoals bij een verbouwing of aflossing op de hypotheekschuld - eigen geld in de woning wordt gestoken, en de ene partner meer inlegt dan de ander, krijgt de partner die het meest inlegt meestal een vordering (een recht op teruggave) op de andere partner ter grootte van het bedrag dat de andere partner eigenlijk had moeten betalen. Op die manier kunnen partners eigen geld investeren in de gemeenschappelijke woning, zonder dat ze daarmee een schenking doen aan elkaar. Dat dit zo tussen jullie werkt, moet dan wel zo afgesproken zijn. We adviseren je om daarbij ook af te spreken welk bedrag de investerende partner uiteindelijk moet ontvangen. Is dat (tenminste) het originele bedrag, al dan niet met een rentevergoeding, of moet de vordering meestijgen en -dalen met de waardeontwikkeling van de woning? Wanneer samenwoners onderling vorderingen op elkaar hebben, en zij vervolgens trouwen of een geregistreerd partner aangaan, gaan deze vorderingen voor de helft verloren als gevolg van de gemeenschap van goederen die daarbij ontstaat. Om dit te voorkomen is het vereist om in die situatie huwelijkse voorwaarden (ofwel partnerschapsvoorwaarden) te maken.
D
raagplichtovereenkomst
Een andere manier om vast te leggen dat de ene partner meer geld in de woning heeft geïnvesteerd dan de ander, is door een draagplichtovereenkomst te sluiten. In een draagplichtovereenkomst spreken de partners af dat ze de hypotheekschuld niet 50/50 zullen dragen, maar dat ze hiermee de inleg van eigen geld compenseren (voor het bedrag dat een partner uit eigen geld betaalt, hoeft hij de hypotheek niet mee te dragen).
Net als bij de onderlinge vorderingen, kan ook bij een draagplichtovereenkomst het aangaan van een huwelijk of geregistreerd partnerschap zonder voorwaarden roet in het eten gooien. Het gevolg daarvan is namelijk dat de draagplichtovereenkomst vervalt, zodat iedere partner alsnog draagplichtig wordt voor de helft van de schuld. Ook in dit geval is het dus belangrijk om huwelijkse voorwaarden (ofwel partnerschapsvoorwaarden) te maken.
H
ypotheekrenteaftrek
Het kopen van een woning, het afsluiten van een hypotheek en investeren van eigen geld in de woning heeft niet alleen gevolgen voor jullie onderlinge financiële verhoudingen, maar ook voor de hypotheekrenteaftrek. Dankzij de hypotheekrenteaftrek kunnen huiseigenaren tot 30 jaar lang een flink gedeelte van de aan de bank betaalde hypotheekrente 'terugkrijgen' van de Belastingdienst. Wanneer de hypotheekrenteaftrek (deels) verloren gaat door het verkeerd afsluiten van de hypotheek en/of door het maken van afspraken tussen de partners die niet goed doordacht zijn, is de schade dan ook vaak groot.
Met name wanneer partners met een verschillend woningverleden samen een huis kopen en samen een hypotheek aangaan, moet goed bekeken en vastgelegd worden wie welk gedeelte van hypotheek zal dragen, en hoe er maximaal gebruik kan worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Als het goed is zal ook de hypotheekadviseur daar rekening mee houden bij het aanvragen van de hypotheek, en dan in het bijzonder bij het maken van de afzonderlijke leningdelen (de 'opsplitsing' van de hypotheekschuld).
Door het samen aangifte doen voor de inkomstenbelasting kan het zo zijn dat jullie er - al dan niet bewust - voor kiezen om jullie 'hypotheekverleden' met elkaar uit te ruilen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het aantal opverbruikte jaren aan hypotheekrenteaftrek, maar ook de mogelijkheid om aflossingsvrij te lenen met renteafrek. Deze keuze kan niet ongedaan worden gemaakt, en kan verstrekkende gevolgen hebben, dus het is belangrijk om je hierover goed te laten adviseren.
Om deze uitruil te voorkomen, kunnen jullie ervoor kiezen om een draagplichtovereenkomst te sluiten. In die overeenkomst spreken jullie af de hypotheekschuld in jullie onderlinge verhouding zo te 'dragen' dat deze binnen de fiscale mogelijkheden 'past' én recht doet aan jullie onderlinge financiële verhoudingen.
O
ok bij starters zonder eigen geld
De hiervoor beschreven situatie, waarin partners een verschillend woningverleden hebben en/of eigen geld in de woning investeren lijkt misschien vergezocht of ingewikkeld, maar het is eigenlijk een in de praktijk veel voorkomende situatie. Steeds vaker is het zo dat een partner al eerder, in zijn/haar eentje of met een ander, een woning in eigendom heeft gehad.
Maar ook in gevallen die op het eerste oog minder ingewikkeld zijn, kan het desondanks verstandig zijn om bij de financiering van een woning over de onderlinge draagplicht na te denken. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin partners samen een huis kopen, dit huis samen volledig met een hypotheek financieren (geen of nauwelijks inbreng van eigen geld dus), en dit voor ieder van hen de eerste koopwoning is. Voor deze partners lijkt er geen vuiltje aan de lucht, maar het is natuurlijk goed mogelijk dat later één van hen alsnog eigen geld in de woning zou steken (bijvoorbeeld uit een erfenis of omdat hij of zij een (grote) schenking krijgt). Als in zo'n geval bij de aankoop/financiering van de woning geen 'losse' leningdelen zijn gemaakt en toegekend aan de beide partners, is het (alsnog) sluiten van een draagplichtovereenkomst lastiger, en vraagt het 'onderhouden' van de draagplicht meer aandacht van de partners. Deze problemen hadden echter relatief eenvoudig voorkomen kunnen worden. Daarbij komt nog dat tegenwoordig bij de koop van een woning de 'kosten koper' niet meer mee kunnen worden gefinancieerd, waardoor er praktisch altijd, ook in de meest eenvoudige gevallen, sprake is van een investering van eigen geld.
W
ie kan jullie hierover adviseren?
Je hypotheekadviseur kent jullie financiële situatie en jullie voorgeschiedenis, en is dus de aangewezen persoon om er bij de aanvraag van uw financiering voor te zorgen dat de bij jullie situatie passende leningdelen worden aangevraagd. Op die manier wordt 'voorgesorteerd' op de draagplichtovereenkomst. De notaris kan voor jullie de draagplichtovereenkomst opstellen, maar brengt daarvoor wel afzonderlijk - op uurbasis - kosten in rekening (de kosten van een draagplichtovereenkomst zijn dus niet begrepen in de kosten van een samenlevingscontract of de levering en hypotheek).
Auteur
Sven Hoogeveen
Sven is notaris op onze kantoren in Udenhout (ma-di-vr) en Tilburg-EnTrada (woe-do). Zijn specialisme is het adviseren op het gebied van het familierecht en de estate planning.
