WIJZIGINGEN OVERDRACHTSBELASTING 2021
1 maart 2021
HUIS OP NAAM KINDEREN EN ER ZELF BLIJVEN WONEN
18 maart 2021HUIS OP 1 NAAM EN TROUWEN
Inleiding
H et kan voorkomen dat je, ondanks dat je gehuwd bent in een gemeenschap van goederen, een woning volledig in eigendom aan jou toekomt. Als jij en je partner vervolgens besluiten dat jullie samen eigenaar willen worden van die woning, gaat dit niet altijd zo gemakkelijk als dat op het eerste gezicht lijkt. In deze blog leg ik uit waar deze problematiek in schuilt en hoe deze valt op te lossen. Voor de volledigheid merk ik op dat het onderstaande ook geldt voor geregistreerd partners die geen partnerschapsvoorwaarden hebben opgesteld.Gemeenschap van goederen, maar toch een eigen woning?
H oe kan het dat je gehuwd bent in een gemeenschap van goederen, maar dat de woning slechts aan een van de echtgenoten toekomt? Indien je voor 1 januari 2018 getrouwd bent zonder huwelijkse voorwaarden op te stellen, trouwde je automatisch in een algehele gemeenschap van goederen. Alle bezittingen en schulden van beide echtgenoten werden als het ware op een grote hoop gegooid. In beginsel bestond er dan ook geen privévermogen meer. Een uitzondering daarop wordt gevormd door erfenissen die je onder een uitsluitingsclausule hebt verkregen. Dat betekent dat de erflater bij zijn testament heeft bepaald dat de erfenis niet hoeft te worden gedeeld met een eventuele partner. Als je getrouwd bent in een algehele gemeenschap van goederen, en je erft vervolgens een woning onder uitsluitingsclausule, vormt dit dus toch privévermogen en valt het niet in de huwelijksgemeenschap. Het vorenstaande geldt ook voor schenkingen met een uitsluitingsclausule. Ook zonder erfenis kan er toch sprake zijn van een eigen woning. Als je op of na 1 januari 2018 bent getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden op te stellen, ontstaat er een beperkte - en dus geen algehele - gemeenschap van goederen. In het kort komt dit erop neer dat alles wat je vóór het huwelijk al in eigendom had, eigendom van jou blijft. Had jij bijvoorbeeld voor je huwelijk al een woning in eigendom, en trouw je vervolgens in een beperkte gemeenschap van goederen, dan blijft die woning volledig van jou. Ook dan valt de woning dus buiten de huwelijksgemeenschap.Naar de gezamenlijke eigendom...
H oe kun je nu regelen dat jij en je partner ieder voor de helft eigenaar worden van dewoning? Je zou misschien denken dat dit eenvoudig valt op te lossen door de helft van de woning over te dragen aan je partner. Als er geen huwelijksgemeenschap bestaat, zoals bij samenwoners of bij echtgenoten die dat hebben uitgesloten, lukt dat inderdaad. Als er sprake is van een huwelijksgemeenschap, gaat dit helaas niet op. Dat zit als volgt. Op het moment dat jij de helft van je woning zou overdragen aan je partner, valt deze helft in de (algehele dan wel beperkte) gemeenschap van goederen. Uit de wet volgt dat jij en je partner ieder voor een gelijk deel zijn gerechtigd tot die huwelijksgemeenschap.Dit komt er dus op neer dat jij en je partner de helft van de woning die in de huwelijksgemeenschap valt moeten delen: ieder heeft recht op een kwart van de woning. Jij had zelf al de helft van de woning in eigendom en daar komt nu dus nog een kwart bij. Hoewel het de bedoeling was om beiden voor de helft eigenaar te worden van de woning, ben jij nu gerechtigd tot drie kwart. Je partner is daarentegen slechts gerechtigd tot een kwart van de woning, terwijl hij of zij waarschijnlijk wel hoofdelijk voor de hypotheeklening zal worden verbonden.
De oplossing
D e bovenstaande problematiek kan worden voorkomen door huwelijkse voorwaarden op te stellen. Daarin kan worden bepaald dat de overgedragen helft van de woning niet in de huwelijksgemeenschap valt. De helft van de woning zal dan dus ook privévermogen voor de partner vormen. Een scheve eigendomsverhouding wordt daarmee voorkomen. Een andere manier is om geen huwelijkse voorwaarden op te stellen, maar de volledige eigendom van de woning over te dragen aan de partner. De gehele woning valt dan in de huwelijksgemeenschap, waarin ieder vervolgens tot de helft is gerechtigd. Ten slotte kun je ook huwelijkse voorwaarden opstellen waarin je bepaalt dat de woning in de (beperkte dan wel algehele) gemeenschap van goederen valt.
Het opstellen van huwelijkse voorwaarden biedt echter nog een extra voordeel in het kader van duidelijkheid over vergoedingsrecht (waarover hierna meer).
Vergoedingsrechten
D
e woning draag je natuurlijk niet voor niets over. De partner zal de helft van de waarde van de woning aan jou moeten vergoeden; hij of zij wordt immers ook voor de helft eigenaar van die woning. Omdat de woning voor jou privévermogen vormde, wordt de daarvoor ontvangen vergoeding dat ook. Een belangrijk aandachtspunt hierbij zijn de in de wet opgenomen vergoedingsrechten. De wet bepaalt dat als jij dit privévermogen investeert ten behoeve van de woning, jij daardoor recht krijgt op een vergoeding. Je hebt namelijk met privévermogen geïnvesteerd in een woning die voor de helft aan je partner toekomt. Bij vergoedingsrechten die zijn ontstaan vanaf 1 januari 2012 gaat de wet uit van de zogenoemde beleggingsleer: jouw vergoedingsrecht volgt de waardeontwikkeling van de woning. Als je huis meer waard wordt, wordt je vergoedingsrecht dat ook. De andere kant van de medaille is dat, wanneer de woning in waarde daalt, je vergoedingsrecht ook in waarde afneemt. De toepassing van deze beleggingsleer is te voorkomen door in de huwelijkse voorwaarden de zogenoemde
nominaliteitsleer van toepassing te verklaren. Dit betekent dat je recht hebt op het oorspronkelijke bedrag wat je destijds hebt geïnvesteerd. Of de woning vervolgens in waarde is gestegen of gedaald, doet er dan niet meer toe.
Bij de in deze blog aan bod gekomen problematiek verdient het dus de voorkeur om huwelijkse voorwaarden dan wel partnerschapsvoorwaarden op te stellen. Naast het regelen van de eigendomsverhouding van de woning kunnen jij en je partner dan ook meteen afspraken maken over hoe er wordt omgegaan met eventuele vergoedingsrechten.
Meer weten? Wij plannen graag een bespreking met u in!
Auteur
Nick van den Berg
Nick is kandidaat-notaris en werkzaam op de sectie personen- en familierecht op onze vestiging in Tilburg EnTrada. Hij adviseert cliënten graag over het opstellen van testamenten, levenstestamenten, samenlevingscontracten, schenkingen en planningen om erf- en schenkbelasting te besparen.
