OVERDRACHT VAN EEN WONING: WAT TE DOEN BIJ DE CONSTATERING VAN GEBREKEN TIJDENS DE EINDINSPECTIE?
VERBOUWING VESTIGING UDENHOUT
21 februari 2020
DE EINDINSPECTIE: WAAROM DOE JE DIE EN WAAR MOETEN JULLIE OP LETTEN?
26 februari 2020
K
ort voordat de leveringsakte bij de notaris wordt ondertekend, heeft de koper nog de mogelijkheid om de woning te inspecteren; de zogenaamde eindinspectie.
De koper kan dan controleren of de woning nog in dezelfde staat is als op het moment dat hij de koopovereenkomst heeft gesloten (uiteraard tenzij er hierover andere afspraken zijn gemaakt tussen verkoper en koper.
Helaas blijkt in de praktijk dat een woning niet altijd in dezelfde staat is. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een lekkage of schade aan de woning die is ontstaan na het tekenen van de koopovereenkomst, de verkoper kan de woning nog niet volledig hebben ontruimd of de verkoper heeft juist meer spullen dan afgesproken uit de woning gehaald.
Het is belangrijk om dergelijke gebreken te constateren vóórdat de leveringsakte wordt getekend bij de notaris. Het risico bestaat dat wanneer de koper de gebreken niet bij de eindinspectie constateert hij uiteindelijk zelf voor de eventuele kosten opdraait.
Wanneer tijdens de eindinspectie een gebrek wordt geconstateerd zullen de koper en de verkoper met elkaar moeten overleggen en onderling afspraken moeten maken om het probleem op te lossen.
Wanneer sprake is van een ernstig gebrek zijn er een aantal mogelijkheden:
(1) De verkoopopbrengst kan (deels) bij de notaris in depot worden gehouden.
W
anneer de koper en verkoper de overdracht wel graag op de afgesproken datum willen laten plaatsvinden, maar er sprake is van een ernstig gebrek is het mogelijk dat partijen afspreken (een deel van) de verkoopopbrengst van de woning bij de notaris in depot te houden. De notaris houdt het geld zolang op zijn derdenrekening totdat de problemen zijn opgelost. In dit geval moet er een depotovereenkomst worden opgesteld door de notaris. Deze depotovereenkomst wordt dan bij de notaris ondertekend. Let op: Het opstellen van de depotovereenkomst en het in depot houden van het geld brengt extra notariskosten en administratiekosten met zich mee!
In een depotovereenkomst worden de afspraken over het depot vastgelegd, zoals welk gebrek is geconstateerd, welk bedrag in depot wordt gehouden, wanneer moet het probleem opgelost zijn en onder welke voorwaarden mag de notaris het depotbedrag alsnog uitkeren?
(2) Het verwachte schadebedrag in mindering brengen op de koopsom.
W
anneer de schade wegens het geconstateerde gebrek op geld waardeerbaar is, kunnen partijen overeenkomen om het verwachte schadebedrag in mindering te brengen op de koopprijs.
In dat geval kan de koper het probleem zelf herstellen na de overdracht van de woning. Het is verstandig om wel nog iets af te spreken voor het geval het schadebedrag onverwachts veel hoger of lager uitvalt dan het in eerste instantie verwachte bedrag.
(3) Het ondertekenen van de akte tot levering kan worden uitgesteld totdat de verkoper de woning in de afgesproken staat kan opleveren.
D
e overdracht kan worden uitgesteld. Afhankelijk van het tijdens de eindinspectie geconstateerde probleem kunnen de koper en de verkoper overeenkomen dat de verkoper de gelegenheid krijgt om het probleem op te lossen binnen een bepaalde termijn. De overdracht van de woning zal dan na het verhelpen van het probleem alsnog plaatsvinden.
Bij het uitstellen van de overdracht moet onder andere rekening worden gehouden met de eventueel bij de overdracht betrokken hypotheekverstrekker(s). Afhankelijk van hoe lang het uitstel duurt kan het zijn dat de geldigheid van de aflosnota van de bestaande hypotheek van de verkoper of de offerte voor de nieuwe hypotheek van de koper verloopt. Indien je overweegt de overdracht uit te stellen, neem dan altijd even contact op met de notaris zodat deze kan controleren of je rekening dient te houden met door de bank aangegeven termijnen. Voor de koper kan het ook belangrijk zijn om dit nog even met zijn hypotheekadviseur af te stemmen.
Wanneer een verkoper de woning niet op de afgesproken datum in de afgesproken staat oplevert heeft de koper niet automatisch recht op de in de koopovereenkomst opgenomen boete van 10% van de koopsom. Hiervoor moet de koper de verkoper eerst in gebreke stellen.
Wanneer de termijn van de ingebrekestelling is verlopen (meestal minimaal 8 dagen) en de verkoper niet aan zijn verplichting tot oplevering van de woning in de afgesproken staat heeft voldaan dan kan de boete worden gevorderd.
In hele ernstige gevallen kan de koopovereenkomst worden ontbonden.
Meestal vindt de eindinspectie plaats onder begeleiding van een makelaar. Bij de constatering van een gebrek kan deze makelaar vaak ook bemiddelen tussen de partijen en hen adviseren.
Wil je meer weten? Neem dan contact met ons op.
Auteur
Laura Besten
Laura is kandidaat-notaris bij DKT en werkt sinds 2015 in het notariaat. Laura is werkzaam op onze afdeling registergoed en werkt daarom vaak aan dossiers van huisoverdrachten en hypotheken.
IK WIL GRAAG EEN OFFERTE
Wil je graag een adviesbespreking inplannen om te kijken of wij je kunnen helpen? Vraag dan nu een offerte aan. Je hebt deze binnen 1 werkdag in huis.
IK WIL GRAAG EEN AFSPRAAK
Wil je uitgebreider uitleg krijgen wat er allemaal bij komt kijken als je een huis gaat kopen? Maak dan een afspraak, dan weet je binnen een paar dagen waar je aan toe bent.
