LEVENSTESTAMENT EN VOORKOMEN OPETEN WONING
10 december 2021
VLOG – VERKLARING VAN ERFRECHT
7 januari 2022DRIE TIPS OM DE ONGEWENSTE EFFECTEN VAN DE EIGENWONINGREGELING TE VOORKOMEN
Op het moment dat partners samen voor het eerst een eigen woning aankopen is er niet zo veel aan de hand. Het wordt pas ingewikkeld als er bij één van de twee een koopwoning- en hypotheekverleden aanwezig is.
Veranderende wetgeving
O m de zoveel jaren worden er wijzigingen doorgevoerd in de fiscale wetgeving rondom de eigen woning. Het is ondertussen een hele lappendeken, ook omdat oude wetgeving behouden blijft voor de deelnemers die onder die regeling vallen. De wijzigingen gelden dus veelal alleen voor aankopen na de ingangsdatum van de betreffende wetswijziging. Zo kennen we de fiscale begrippen als eigen woning en eigenwoningschuld. De eigen woning is de woning die duurzaam (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf ter beschikking staat. De eigenwoningschuld staat voor de schuld die is aangegaan in verband met deze woning (meestal een hypotheek) en waarvan de rente op het inkomen in mindering mag worden gebracht mits de schuld voldoet aan de gestelde voorwaarden. Het kan dus best zo zijn dat de hypotheek hoger is dan de fiscale eigenwoningschuld. In dat geval kun je van een gedeelte van de hypotheek de rente wel aftrekken van het inkomen en van een ander gedeelte niet. Maar er zijn door de jaren heen ook een paar bijzondere begrippen geïntroduceerd. Denk aan aflossingsstand, bijleenregeling en eigenwoningreserve. Deze laatste twee begrippen licht ik kort toe aan de hand van een voorbeeld.Eigenwoningreserve en bijleenregeling
J an heeft een eigen woning en verkoopt deze voor €200.000. De gehele eigenwoningschuld bedraagt op dat moment €150.000. De verkoopkosten bedroegen €2.000. Jan realiseert dus een overwaarde van €50.000. Na aftrek van de verkoopkosten bedraagt zijn eigenwoningreserve €48.000. Hij koopt een nieuwe woning van €300.000. Deze wil hij graag financieren met een eigenwoningschuld van €300.000. Maar dit kan niet. Hij wordt beperkt door de eigenwoningreserve en bijleenregeling. Voor een bedrag van €48.000 (de eigenwoningreserve) kan hij geen eigenwoningschuld meer aangaan. Dat betekent dat van de lening van €300.000 voor slechts een bedrag van €252.000 de rente op het inkomen in mindering mag komen. Alleen dit gedeelte is de fiscale eigenwoningschuld. Het gedeelte van €48.000 kan hij misschien wel financieren met een hypotheek, maar daarvan is de rente dan niet aftrekbaar en dus geen eigenwoningschuld. Hij had een lening van €150.000. Hij mag onder het begrip eigenwoningschuld en bijleenregeling dus slechts een bedrag van €102.000 bijlenen.Zoals gezegd is het bij één persoon nog wel goed te volgen. Anders wordt het als partners met een woning- en schuldverleden samen een andere woning gaan kopen. De regelgeving rondom de verdeling van de nieuwe schuld en het recht op renteaftrek is zo ingewikkeld geworden dat de gemiddelde burger er geen touw aan vast kan knopen.
Oplossing
D Daar waar ondernemers die een samenwerking aangaan uitgebreide overeenkomsten opstellen, is dat onder (liefdes-) partners vaak (nog) niet gebruikelijk. Terwijl dat wel veel ellende zou kunnen voorkomen. Daarom hieronder drie tips om ongewenste effecten van de ingewikkelde eigenwoningregeling te voorkomen: 1. Zorg dat je alle documenten rondom je eigenwoningverleden goed bewaart. Ook als de woning al lang verkocht is. 2. Win bij een opvolgende gezamenlijke aankoop van een woning uitgebreid advies in. Dat begint met het advies over de relatievorm. Hoe willen jullie je relatie vormgeven? Gaan jullie samenwonen of trouwen/registreren. En als één van die laatste twee, doe je dat dan zónder of mét voorwaarden? 3. Leg de financiële verhouding goed vast in een overeenkomst met elkaar. Is de woning gezamenlijk? Is de schuld gezamenlijk? Heeft één van de partners eigen geld ingebracht? Willen jullie het woningverleden delen met elkaar? Wat zijn daar de huidige gevolgen van en hoe wil je daar mee omgaan? En hoe zit dat bij een scheiding? Maak daar nu, nu de liefde dik is, alvast afspraken over. Of willen jullie liever de lasten verdelen en een draagplichtovereenkomst aangaan? Wil je hier meer van weten, lees dan hier de blog van mijn collega Sven Hoogeveen. Aan de laatste twee punten zijn kosten aan verbonden. Maar deze kosten vallen in het niet bij de kosten van het uitzoekwerk als de relatie stuk loopt en de financiële belangen verdeeld moeten worden. Denk daarbij ook aan de fiscale gevolgen als het eigen woning verleden bij de verkeerde persoon terecht komt.Samenvatting
O m te voorkomen dat er ongewenste effecten zijn bij de aankoop van een gezamenlijk woning terwijl (één van) beiden een eigenwoningverleden heeft is het belangrijk goed advies in te winnen en de verhoudingen en belangen in een overeenkomst met elkaar vast te leggen.
AUTEUR
Team personen- en familierecht
Deze blog is bedacht en geschreven door het team personen- en familierecht Tilburg EnTrada, rechtstreeks te bereiken via 013-5494975 of pfr-entrada@dktnotarissen.nl
IK WIL GRAAG EEN OFFERTE
Wil je graag een indicatie van de kosten? Hieronder kun je een prijsindicatie opvragen. We brengen je zo spoedig mogelijk op de hoogte.
IK WIL GRAAG EEN AFSPRAAK
Wil je uitgebreider uitleg krijgen over dit onderwerp? Maak dan een afspraak, dan weet je binnen een paar dagen waar je aan toe bent.
