H et tarief van 2% en de vrijstelling zijn niet van toepassing als de koper de woning niet als zijn hoofdverblijf gaat gebruiken. Daarvoor is het niet alleen vereist dat de koper zich laat inschrijven op het adres, maar ook dat hij daar daadwerkelijk permanent woont (de woning moet het centrum van zijn leven zijn/worden). Mocht deze bewoning alweer snel eindigen (bij de totstandkoming van de regeling werd gesproken over een periode binnen zes maanden) dan zal de Belastingdienst beoordelen of het écht de bedoeling was om in de woning te gaan wonen (in welk geval het lage tarief en de vrijstelling van toepassing kunnen blijven) of dat sprake is van een vooropgezet plan, waardoor alsnog 8% overdrachtsbelasting betaald moet worden, eventueel met een boete.

Wanneer het niet mogelijk is om direct in de woning te gaan wonen, vanwege het feit dat er eerst nog flink verbouwd en/of geklust moet worden, is dat voor de toepassing van de vrijstelling en het tarief van 2% geen probleem; de koper krijgt de woning namelijk wel direct 'in handen'. Wanneer de koper niet direct in de woning gaat wonen, omdat met de verkoper is afgesproken dat die er nog een tijdje mag blijven wonen, kan dit wel een probleem zijn. De woning staat in dat geval namelijk niet meteen ter beschikking van de koper (de koper kan er niet meteen mee aan de slag). Het gevolg hiervan is dat vraag 3. volgens de Belastingdienst met 'nee' moet worden beantwoord, waardoor de vrijstelling niet gebruikt kan worden, en er 8% overdrachtsbelasting moet worden betaald door de koper.

Zeker wanneer een eigendomsoverdracht vervroegd wordt van ná 1 april naar vóór 1 april, vanwege het feit dat de woning in kwestie meer dan € 400.000 waard is, kan het voorkomen dat verkoper en koper afspreken dat de verkoper in de woning mag blijven wonen tot bijvoorbeeld de originele datum van overdracht. Door de overdracht te vervroegen hoopt de koper gebruik te kunnen maken van de vrijstelling, maar in plaats daarvan wordt hij 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de gehele waarde van de woning; als de datum van overdracht niet was aangepast, was dit 'gewoon' 2% overdrachtsbelasting geweest. De koper neemt in zo'n geval dus een flinke gok met het vervroegen van de overdracht.

Om de scherpe kantjes er vanaf te halen heeft de Belastingdienst kort voor 1 april 2021 bekend gemaakt dat, indien de koper binnen één maand na het tekenen van de leveringsakte bij de notaris de feitelijke beschikking krijgt over de woning, dit gezien wordt als het 'direct' in handen krijgen van de woning, en het dus mogelijk blijft gebruik te maken van de vrijstelling en het tarief van 2%. Zit er méér tijd tussen het tekenen van de akte en de feitelijke oplevering van de woning, dan geldt nog altijd dat er niet voldaan wordt aan de voorwaarden, en dat er 8% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Daarmee lijkt voor veel gevallen de lucht geklaard, maar ook hier zit een addertje onder het gras. Het is namelijk zo dat, als de koper een hypotheek nodig heeft voor de aankoop van de woning, de hypotheekakte niet getekend kan worden zonder de toestemming van de hypotheekbank voor de uitgestelde sleuteloverdracht. Als de bank hieraan niet wil meewerken, is het alsnog niet mogelijk om gebruik te maken van de startersvrijstelling en/of het tarief van 2%.

Als de woning deels niet voor bewoning bestemd is (dus gedeeltelijk geen woning is volgens de definitie hierboven), of gedeeltelijk is/wordt verhuurd (waardoor de woning niet volledig zelf gebruikt zal worden), is het lage tarief en de vrijstelling niet van toepassing op het gedeelte dat niet als woning telt of niet zelf gebruikt zal worden.

A ls er niet sprake is van één persoon, maar van twee personen (die elkaars partners zijn), dan wordt per persoon beoordeeld welk heffingspercentage voor hem/haar geldt, en of hij/zij in aanmerking komt voor de startersvrijstelling. Wordt bijvoorbeeld een woning overgedragen aan twee personen die daar zelf gaan wonen, waarbij de man 37 jaar oud is en de vrouw 32 jaar oud, dan zou de man niet meer in aanmerking komen voor de startersvrijstelling (dus betaalt hij 2% overdrachtsbelasting) en kan de vrouw wél gebruik maken van de startersvrijstelling.
In een land vol zuinige mensen kan daarbij het idee ontstaan om de woning voor 99% op naam voor de vrouw te zetten, en voor 1% op naam van de man. Als in zo'n geval de woning dan € 300.000 kost/waard is, is er 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over 1% van de waarde, oftewel € 60, waar in 2020 de overdracht nog een heffing van € 6.000 zou hebben opgeleverd. In theorie zou de woning zelfs voor 100% kunnen worden verkregen door de vrouw, maar daarvoor moet ook rekening gehouden worden met de vraag of de hypotheekbank daarmee akkoord is. Fiscaal bezien klinkt dat dus interessant, maar wat gebeurt er vervolgens tussen de partners onderling, en tegenover de hypotheekbank en de Belastingdienst? Daarvoor is bepalend in welke vorm de verkrijgers hun relatie hebben gegoten:

Verkrijgers zijn gehuwd of hebben een geregistreerd partnerschap, waarbij de algehele of beperkte gemeenschap van goederen geldt
Personen die gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben, en daarbij geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden bij de notaris hebben gemaakt, hebben dus een gemeenschap van goederen. Dat geldt dus nadrukkelijk ook voor personen die ná 2017 elkaar het ja-woord hebben gegeven, hoewel die zelf soms (ten onrechte) het idee hebben dat de gemeenschap van goederen bij hen niet speelt. Ook kunnen echtgenoten/partners, die in eerste instantie voorwaarden hebben gemaakt, deze later nog hebben veranderd in een gemeenschap van goederen. Als deze personen een woning verkrijgen in de verhouding 1%-99%, of zelfs in de verhouding 0%-100%, dan valt deze woning vervolgens in de gemeenschap van goederen, en wordt deze daardoor alsnog eigendom in de verhouding 50%-50%. Ook de hypotheekschuld maakt, in gelijke verhouding, deel uit van de gemeenschap van goederen. Tegenover de Belastingdienst gaan de partner samen de hypotheekschuld aan, en zouden zij - behoudens andere fiscale beperkingen - ieder de helft van de hypotheekrente kunnen opvoeren voor de hypotheekrenteaftrek.

Als één van de partners in zo'n geval de woning koopt, en daarbij gebruik maakt van de vrijstelling, zou de andere partner bij een toekomstige woning nog de vrijstelling kunnen gebruiken, ook al zijn beide woningen tot hun gemeenschap van goederen gaan behoren, en zijn de partners van beide woningen dus gezamenlijk eigenaar geweest/geworden.

Verkrijgers zijn samenwonend, of zijn gehuwd of hebben een geregistreerd partnerschap waarbij geen algehele of beperkte gemeenschap van goederen geldt
Als personen die geen gemeenschap van goederen hebben een woning verkrijgen in de verhouding 1%-99%, dan heeft dat aanzienlijke fiscale en financiële gevolgen. Denk daarbij aan de volgende punten:

• door de ongelijke eigendomsverhouding delen de eigenaren ook in die verhouding mee in de waardeontwikkeling van de woning. In ons voorbeeld zou de vrouw daardoor gerechtigd zijn tot 99% van de waardestijging van de woning (en zou 99% van een waardedaling voor haar rekening komen), wat waarschijnlijk niet strookt met de wens van de partners;
• als de eigenaren, ondanks de ongelijke eigendomsverhouding, 'gewoon' samen de hypotheekschuld aangaan voor de woning, is vervolgens onduidelijk in welke onderlinge verhouding zij lenen; doen ze ook dat in de verhouding 1%-99%, of 'gewoon' voor gelijk delen? Het sluiten van een draagplichtovereenkomst zou hierbij uitkomst kunnen brengen, waarin dan onder meer vastgelegd moet worden wie er verantwoordelijk is voor welk gedeelte van de hypotheekschuld, en welk effect dit heeft voor de verplichte maandelijkse aflossingen die hoofdzakelijk aan de 99%-eigenaar zouden toekomen;
• als de eigenaren hun relatie zouden verbreken, en de wens zouden hebben de woning aan één van hen toe te delen, dan is bij die handeling overdrachtsbelasting verschuldigd over het over te dragen gedeelte van de eigendom. Was de eigendomsverhouding tussen de bandbreedte 60%-40% geweest, dan was voor de verdeling een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting beschikbaar geweest.

Als de ene partner (die gebruik maakt van de vrijstelling) meebetaalt aan de overdrachtsbelasting die de andere partner moet betalen (omdat die bijvoorbeeld te oud is om de vrijstelling te gebruiken), is dit een schenking die belast kan zijn met schenkbelasting.