OVERDRACHTSBELASTING
Koop je een huis of grond? Dan ben je naast notariskosten en kadasterkosten bij de koop van een bestaande woning of grond meestal overdrachtsbelasting verschuldigd. Maar hoeveel bedraagt die overdrachtsbelasting?
Wijzigingen in de overdrachtsbelasting per 1 april 2021
Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting stevig op de schop gegaan, en per 1 april 2021 worden de regels verder aangescherpt. Met deze blog willen we - voor zover mogelijk - duidelijk maken wat de verschillen zijn in de heffing van overdrachtsbelasting vóór en ná 1 april 2021, en waarschuwen voor de mogelijke 'addertjes onder het gras'.
Met het wijzigen van de overdrachtsbelasting heeft de overheid willen bereiken dat het voor starters makkelijk wordt een woning te kopen, en dan met name ten opzichte van beleggers.
Dat brengt ons bij de eerste vraag:
Wat is een woning?
Allereerst moet bekeken worden waarvoor een object oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Is een object gebouwd als woonhuis (of juist als iets anders), dan blijft dat in principe zo voor de heffing van overdrachtsbelasting. Het feitelijk gebruik ten tijde van de eigendomsoverdracht doet dan niet ter zake.
Of een object wel of geen woning is kan veranderen als het object - vóór de overdracht - zodanig verbouwd is dat het van bouwkundige aard is veranderd (waar bijvoorbeeld een woning is verbouwd tot kantoorpand, of andersom). Daarbij is mede van belang of de verbouwing eenvoudig ongedaan kan worden gemaakt. Is dan nog altijd onduidelijk of er sprake is van een woning, dan kan nog worden gekeken naar het bestemmingsplan. Brengt ook dat geen duidelijkheid, dan kan het structurele feitelijke gebruik van het object nog bepalen of er sprake is van een woning.
De nieuwe regeling
De overdrachtsbelasting is op de volgende punten aangepast:
- Is het object een woning (zie hiervoor)?
- Ja → Ga naar vraag 2;
- Nee → De heffing is 8% overdrachtsbelasting.
- Is de verkrijger een natuurlijk persoon (van 'vlees en bloed')?
- Ja → Ga naar vraag 3;
- Nee → De heffing is 8% overdrachtsbelasting.
- Gaat de verkrijger de woning als hoofdverblijf gebruiken (wat moet worden 'bewezen' door het tekenen van een verklaring)?*
- Ja → Ga naar vraag 4;
- Nee → De heffing is 8% overdrachtsbelasting.
- Heeft de verkrijger de startersvrijstelling eerder toegepast?
- Ja → De heffing is 2% overdrachtsbelasting;
- Nee → Ga naar vraag 5.
- Is de verkrijger meerderjarig maar jonger dan 35 jaar?
- Ja → Startersvrijstelling is beschikbaar;
- Nee → De heffing is 2% overdrachtsbelasting.
- Is het object een woning (zie hiervoor)?
- Ja → Ga naar vraag 2;
- Nee → De heffing is 8% overdrachtsbelasting.
- Is de verkrijger een natuurlijk persoon (van 'vlees en bloed')?
- Ja → Ga naar vraag 3;
- Nee → De heffing is 8% overdrachtsbelasting.
- Gaat de verkrijger de woning als hoofdverblijf gebruiken (wat moet worden 'bewezen' door het tekenen van een verklaring)?
- Ja → Ga naar vraag 4;
- Nee → De heffing is 8% overdrachtsbelasting.
- Is de verkrijger meerderjarig maar jonger dan 35 jaar?
- Ja → Ga naar vraag 5;
- Nee → De heffing is 2% overdrachtsbelasting.
- Is de woning maximaal € 400.000 waard?
- Ja → Ga naar vraag 6;
- Nee → De heffing is 2% overdrachtsbelasting.
- Heeft de verkrijger de startersvrijstelling eerder toegepast?
- Ja → De heffing is 2% overdrachtsbelasting;
- Nee → Startersvrijstelling is beschikbaar.
Hieruit volgt dat een 'starter' niet per se een échte starter is; het criterium is of iemand al ooit de startersvrijstelling gebruikt heeft. Aangezien deze vrijstelling per 1 januari 2021 is ontstaan, zal dit (vrijwel) altijd het geval zijn.
*Dat de koper de woning als zijn hoofdverblijf gaat gebruiken, is iets wat direct na de eigendomsoverdracht dient in te gaan (zie hierna onder "Het gebruik als hoofdverblijf").
**De grens van € 400.000 is een harde grens, en gaat zelfs zover dat over een woning van € 410.000 volledig overdrachtsbelasting moet worden betaald (en dus niet alleen over de 'laatste' € 10.000). Verder is ook de waarde van de woning bepalend, en niet alleen de koopprijs. Wordt de woning gekocht voor € 395.000, maar blijkt uit de taxatie (die bijvoorbeeld is gedaan voor het krijgen van een hypotheek) dat de woning € 405.000 waard is, dan kan er geen gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Als de koopprijs hoger is dan € 400.000, en de getaxeerde waarde daaronder ligt, kan de vrijstelling ook niet worden gebruikt.
Voor de heffing van overdrachtsbelasting wordt de heffingsgrondslag (het bedrag waarover je de belasting betaalt) gevormd door de (getaxeerde) waarde van een woning, ofwel de koopprijs als deze hoger is dan de (getaxeerde) waarde. In sommige gevallen wijkt de heffingsgrondslag af van de waarde/koopprijs, bijvoorbeeld bij de overdracht van een appartement of een woning 'in erfpacht'. De formulering van de vraag zou dus eigenlijk moeten zijn: "Is de heffingsgrondslag van de woning maximaal € 400.000?".
Enkele voorbeelden ter verduidelijking:
Een vrouw koopt een appartement voor € 405.000, welk appartement ook op die waarde wordt getaxeerd. De Vereniging van Eigenaars heeft echter een flinke spaarrekening opgebouwd (het reservefonds) om alle toekomstige reparaties en onderhoudswerkzaamheden te kunnen betalen. Doordat de koopster automatisch lid wordt van deze vereniging, wordt zij (samen met alle andere appartementseigenaren) gerechtigd tot deze spaarrekening; haar aandeel daarin is € 8.000. Dit betekent dat de heffingsgrondslag voor dit appartement (de kennelijke waarde van de woning, het aandeel in de spaarrekening niet meegerekend) € 397.000 bedraagt. Zodoende komt de vrouw in aanmerking voor de vrijstelling.
Een man koopt een appartement voor € 395.000, welk appartement ook op die waarde wordt getaxeerd. De Vereniging van Eigenaars is in de afgelopen jaren niet actief genoeg geweest, heeft onvoldoende gespaard, en werd vervolgens geconfronteerd met achterstallig onderhoud en noodzakelijke reparaties. Zodoende heeft de vereniging geld geleend van de bank, waardoor de vereniging flink 'rood staat'. Het aandeel van de koper in deze negatiefstand is € 7.000. Dit betekent dat de heffingsgrondslag voor dit appartement (de kennelijke waarde van de woning, ermee rekening houdend dat de koper met de overdracht ook een schuld overneemt) € 402.000 bedraagt. Zodoende komt de man niet in aanmerking voor de vrijstelling.
Een echtpaar koopt een woning 'in erfpacht', wat - kortgezegd - inhoudt dat zij wel eigenaar worden van de woning, maar niet van het perceel grond ónder de woning en de bijbehorende tuin. Daardoor is de koopprijs/waarde (logischerwijs) doorgaans lager dan wanneer ook de eigendom van de grond zou worden aangekocht, maar daar tegenover staat dat er jaarlijks een bedrag betaald moet worden aan de grondeigenaar voor het gebruik hiervan (de zogeheten 'erfpachtcanon'). Dit is een constructie die vaker voorkomt in de randstad, maar ook in onze regio komen we het tegen, bijvoorbeeld op het park 'Stille Wille' in Oirschot.
De kopers betalen € 350.000 voor de woning, op welke waarde de woning ook wordt getaxeerd. Vervolgens moet, om de heffingsgrondslag te berekenen, de erfpachtcanon van € 4.000 per jaar daar nog bij worden opgeteld, en omdat het hier gaat om een 'eeuwigdurende erfpacht' (zonder einddatum) wordt deze 'bijtelling' afgekapt op 17 keer het jaarbedrag. Zodoende is de grondslag € 350.000 plus (17 keer € 4.000) is € 418.000. Zodoende komt het echtpaar niet in aanmerking voor de vrijstelling.
Het gebruik als hoofdverblijf
Het tarief van 2% en de vrijstelling zijn niet van toepassing als de koper de woning niet als zijn hoofdverblijf gaat gebruiken. Daarvoor is het niet alleen vereist dat de koper zich laat inschrijven op het adres, maar ook dat hij daar daadwerkelijk permanent woont (de woning moet het centrum van zijn leven zijn/worden).Mocht deze bewoning alweer snel eindigen (bij de totstandkoming van de regeling werd gesproken over een periode binnen zes maanden) dan zal de Belastingdienst beoordelen of het écht de bedoeling was om in de woning te gaan wonen (in welk geval het lage tarief en de vrijstelling van toepassing kunnen blijven) of dat sprake is van een vooropgezet plan, waardoor alsnog 8% overdrachtsbelasting betaald moet worden, eventueel met een boete.
Wanneer het niet mogelijk is om direct in de woning te gaan wonen, vanwege het feit dat er eerst nog flink verbouwd en/of geklust moet worden, is dat voor de toepassing van de vrijstelling en het tarief van 2% geen probleem; de koper krijgt de woning namelijk wel direct 'in handen'. Wanneer de koper niet direct in de woning gaat wonen, omdat met de verkoper is afgesproken dat die er nog een tijdje mag blijven wonen, is dit wel een probleem. De woning staat in dat geval namelijk niet meteen ter beschikking van de koper (de koper kan er niet meteen mee aan de slag). Het gevolg hiervan is dat vraag 3. met 'nee' moet worden beantwoord, waardoor de vrijstelling niet gebruikt kan worden, en er 8% overdrachtsbelasting moet worden betaald door de koper.
Zeker wanneer een eigendomsoverdracht vervroegd wordt van ná 1 april naar vóór 1 april, vanwege het feit dat de woning in kwestie meer dan € 400.000 waard is, kan het voorkomen dat verkoper en koper afspreken dat de verkoper in de woning mag blijven wonen tot bijvoorbeeld de originele datum van overdracht. Door de overdracht te vervroegen hoopt de koper gebruik te kunnen maken van de vrijstelling, maar in plaats daarvan wordt hij 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de gehele waarde van de woning; als de datum van overdracht niet was aangepast, was dit 'gewoon' 2% overdrachtsbelasting geweest. De koper neemt in zo'n geval dus een flinke gok met het vervroegen van de overdracht.