STILLE WILLE

Op 20 juni 2017 (met een aanpassing per 27 februari 2018) heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor Landgoed Stille Wille gewijzigd. Met dit bestemmingsplan is niet alleen de permanente bewoning van het recreatiepark mogelijk gemaakt, ook wordt er geïnvesteerd in verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Het vastgesteld bestemmingsplan is te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl. In het vastgestelde bestemmingsplan hebben de percelen met recreatiewoningen een bestemming recreatie met een aanduiding 'permanent wonen toegestaan'. Door met de informatieknop op een perceel te klikken kun je zien welke regels er gelden voor het betreffende perceel.

Ja, dat kan. Op 18 november 2015 zijn door ons kantoor nieuwe (algemene) voorwaarden voor de rechten van erfpacht en opstal vastgesteld. Bij iedere aan- of verkoop van een woning worden deze nieuwe voorwaarden door ons kantoor van toepassing verklaard op de betreffende woning met grond. Daardoor krijgt de koper een opstalrecht en erfpachtrecht dat voldoet aan de voorwaarden die banken daaraan stellen. Indien uw bank een zogeheten 'erfpachtopinie' nodig heeft om uw hypotheekaanvraag te behandelen, kunnen wij die verstrekken.

Als je een woning koopt op Landgoed Stille Wille ben je overdrachtsbelasting verschuldigd. Waar je normaalgesproken (bij aankoop van gewone eigendom) alleen overdrachtsbelasting betaalt over de koopprijs, ligt dat hier iets anders. Omdat de koopprijs bij erfpacht lager ligt dan bij gewone eigendom (je wordt immers geen eigenaar van de grond), wordt er ook overdrachtsbelasting geheven over een gedeelte van de jaarlijkse 'huurvergoeding'. Vervolgens zorgen wij er bij de overdracht voor dat je een nieuw opstalrecht en erfpachtrecht krijgt (met de nieuwe voorwaarden). Omdat die nieuwe rechten (fiscaal) meer waarde hebben dan de oude, is ook over dat verschil overdrachtsbelasting verschuldigd.

Naast de normale 'kosten koper' voor de overdracht en de eventuele hypotheekakte, zijn er ook kosten voor het 'omzetten' van het oude erfpacht- en opstalrecht in de nieuwe variant. Aangezien wij hierin veel ervaring hebben, kunnen wij dit voor een scherp tarief verzorgen. Deze akte moet (net als de overdracht en de hypotheek) ingeschreven worden in het kadaster, dat hiervoor kosten in rekening brengt.

Door het Landgoed wordt, nu de Raad van State bepaald heeft dat het nieuwe bestemmingsplan definitief vast is komen te staan, een formulier verspreid waarmee je vóór 1 augustus 2019 aan kunt geven dat je je erfpachtrecht wilt omzetten. Dit formulier lever je in bij het Landgoed, waarna ons kantoor hiervan een kopie ontvangt. Het Landgoed heeft toegezegd dat bij die omzetting (waarvoor dus geopteerd is vóór 1 augustus 2019) de 5% verkoopprovisie uit de 'oude' voorwaarden komt te vervallen en niet opnieuw van toepassing wordt verklaard.
Ook na die datum kun je nog aangeven dat je je erfpachtrecht wilt omzetten, maar in dat geval zal door het Landgoed als voorwaarde voor die omzetting worden gesteld dat de 5% verkoopprovisie, zoals die is opgenomen in de 'oude' voorwaarden, ook ná de omzetting van toepassing blijft. De verkoopprovisie wordt in dat geval dus niet geheven ter gelegenheid van de omzetting, maar zal bij latere verkoop door het Landgoed in rekening worden gebracht.

De omzetting van het erfpachtrecht vindt plaats door in één notariële akte het 'oude' erfpachtrecht te laten vervallen en een nieuw erfpachtrecht te laten ontstaan. Het enkel aanpassen/bijstellen van het bestaande erfpachtrecht is juridisch niet mogelijk, omdat de wijzigingen te groot zijn en te zeer betrekking hebben op de belangrijkste kenmerken van het erfpachtrecht. Deze akten zullen in de loop van 2019 worden ondertekend.

Bij omzetting van het erfpachtrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil in de (fiscale) waarde tussen het oude en het nieuwe erfpachtrecht. De waarde van het nieuwe erfpachtrecht is hoger omdat 1) het recht nu voor onbepaalde tijd gaat gelden (het erfpachtrecht wordt 'eeuwigdurend') en 2) de canon in de meeste gevallen hoger is dan in de oude situatie.
De verschuldigde overdrachtsbelasting kun je als volgt uitrekenen:

Neem de nieuwe canon (die je hier kunt vinden), vermenigvuldig die met 17, en trek hier vervolgens € 18.241,00 van af. Over de uitkomst ben je overdrachtsbelasting verschuldigd. De fiscale waarde van het nieuwe erfpachtrecht minus de fiscale waarde van het oude erfpachtrecht (de hiervoor genoemde € 18.241,00) geeft dus de waardeaangroei aan van het erfpachtrecht. Als het gaat om een perceel waarop een woning staat wordt er 2% overdrachtsbelasting gerekend; is het perceel onbebouwd (of staat er alleen iets anders op dan een woning), dan geldt een tarief van 6%.

Ter verduidelijking geven we hierna twee voorbeelden van de berekening van de overdrachtsbelasting (uitgaande van een woning op het perceel, en dus 2% overdrachtsbelasting):
De nieuwe canon bedraagt € 2.750,00:
17 keer de nieuwe canon is 17 x € 2.750,00 = € 46.750,00
2% van (€ 46.750,00 - € 18.241,00 = ) € 28.509,00 = (afgerond) € 570,00

De nieuwe canon bedraagt € 3.500,00:
17 keer de nieuwe canon is 17 x € 3.500,00 = € 59.500,00.
2% van (€ 59.500,00 - € 18.241,00 = ) € 41.259,00 = (afgerond) € 825,00.

Naast de overdrachtsbelasting zijn er ook kosten verbonden aan onze werkzaamheden rondom de omzetting, en zijn er onkosten mee gemoeid (zoals de kosten van het Kadaster en andere legeskosten).

De kosten van de akte van omzetting bedragen:
a. honorarium € 450,00
b. kadastrale inzagekosten (uitgaande van één perceel, wat op Stille Wille gebruikelijk is) € 30,00
c. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 137,50
d. bijdrage aan het notariële kwaliteitsfonds € 8,22
e. kosten voor diverse inzages (BasisRegistratie Personen etc) € 15,00 per persoon
f. BTW over alle voormelde bedragen met uitzondering van die sub c € 105,68

Totaal € 746,40

Je dient er rekening mee te houden dat als jouw erfpachtrecht is belast met een of meer hypotheken (het erfpachtrecht is gebruikt als onderpand voor een lening), deze in samenspraak met je bank opnieuw gevestigd zal/zullen moeten worden. Doordat het oude erfpachtrecht vervalt/verdwijnt, verliest de bank immers ook zijn onderpand. Aangezien het nieuwe erfpachtrecht niet automatisch de plek in kan nemen van het oude erfpachtrecht als onderpand, moet er een nieuw hypotheekrecht gevestigd worden en moet het oude hypotheekrecht administratief uit het Kadaster worden verwijderd.

Dit eindigen en opnieuw vestigen van het hypotheekrecht brengt ook extra kosten met zich mee.
Deze bedragen:
a. honorarium € 350,00
b. kadastrale inzagekosten (uitgaande van één perceel, wat op Stille Wille gebruikelijk is) € 30,00
c. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 137,50
d. bijdrage aan het notariële kwaliteitsfonds € 8,22
e. honorarium voor de administratieve verwijdering van het oude hypotheekrecht bij het Kadaster € 125,00 per te verwijderen hypotheekrecht
f. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 6,00 per te verwijderen hypotheekrecht
g. BTW over alle voormelde bedragen met uitzondering van die sub c en f € 107,78

Totaal € 764,50

Het kan ook nog zo zijn dat je in het verleden een hypothecaire geldlening hebt afgesloten die ondertussen helemaal is afgelost, maar waarvan het hypotheekrecht bij het Kadaster is blijven staan. In dat geval, maar ook in het geval dat je de geldlening ter gelegenheid van de omzetting helemaal zou aflossen, hoeft er geen nieuw hypotheekrecht gevestigd te worden. Wel dienen we ook in die gevallen het oude hypotheekrecht administratief te verwijderen; de kosten daarvoor bedragen € 157,25 inclusief BTW en kadasterkosten per te verwijderen hypotheekrecht.