ERVEN EN ERFBELASTING HUIS IN FRANKRIJK
27 mei 2019
DE LEGITIEME PORTIE; KUN JE EEN KIND ONTERVEN?
17 juni 2019
O
ngeveer halverwege tussen Tilburg en Oirschot ligt Landgoed Stille Wille, een bosrijk park van ongeveer 50 hectare groot. Het landgoed omvat zo'n 320 woningen, variërend van 50 tot 100 m2 bebouwde oppervlakte, op percelen met een maximale oppervlakte van zo'n 1.000 m2.
De woningen op het park mogen permanent bewoond worden; iets wat op veel vergelijkbare parken niet is toegestaan.
Wanneer je een woning koopt op het landgoed word je formeel geen eigenaar van de woning en het bijbehorende perceel grond. Je krijgt de grond namelijk in erfpacht (een soort huur, met een jaarlijkse huurprijs, die 'canon' wordt genoemd). Van de woning word je wel eigenaar, in de vorm van een opstalrecht.
In onze vestiging in Udenhout verzorgen wij (vrijwel) alle overdrachten van woningen op Landgoed Stille Wille. Zodoende hebben wij veel kennis van het park en alle juridische/fiscale 'haken en ogen' bij de aan- en verkoop van een woning. Zeker omdat op dit moment, bij de aan- of verkoop van een woning, de voorwaarden van het erfpachtrecht en opstalrecht worden gewijzigd, is deze kennis een belangrijke voorwaarde voor het soepel laten verlopen van de overdracht.
Wij beseffen dat je veel vragen kunt hebben als je overweegt een woning op Landgoed Stille Wille te kopen. Daarom hebben we hieronder de meest gestelde vragen van een antwoord voorzien.
De woningen op het park mogen permanent bewoond worden; iets wat op veel vergelijkbare parken niet is toegestaan.
Wanneer je een woning koopt op het landgoed word je formeel geen eigenaar van de woning en het bijbehorende perceel grond. Je krijgt de grond namelijk in erfpacht (een soort huur, met een jaarlijkse huurprijs, die 'canon' wordt genoemd). Van de woning word je wel eigenaar, in de vorm van een opstalrecht.
In onze vestiging in Udenhout verzorgen wij (vrijwel) alle overdrachten van woningen op Landgoed Stille Wille. Zodoende hebben wij veel kennis van het park en alle juridische/fiscale 'haken en ogen' bij de aan- en verkoop van een woning. Zeker omdat op dit moment, bij de aan- of verkoop van een woning, de voorwaarden van het erfpachtrecht en opstalrecht worden gewijzigd, is deze kennis een belangrijke voorwaarde voor het soepel laten verlopen van de overdracht.
Wij beseffen dat je veel vragen kunt hebben als je overweegt een woning op Landgoed Stille Wille te kopen. Daarom hebben we hieronder de meest gestelde vragen van een antwoord voorzien.
MEEST GESTELDE VRAGEN STILLE WILLE
1Hoe staat het met de procedure om permanente bewoning mogelijk te maken?
Op 20 juni 2017 (met een aanpassing per 27 februari 2018) heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor Landgoed Stille Wille gewijzigd. Met dit bestemmingsplan is niet alleen de permanente bewoning van het recreatiepark mogelijk gemaakt, ook wordt er geïnvesteerd in verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Het vastgesteld bestemmingsplan is te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl. In het vastgestelde bestemmingsplan hebben de percelen met recreatiewoningen een bestemming recreatie met een aanduiding 'permanent wonen toegestaan'. Door met de informatieknop op een perceel te klikken kun je zien welke regels er gelden voor het betreffende perceel.
2Is het mogelijk een hypotheek te krijgen voor een woning op Landgoed Stille Wille?
Ja, dat kan. Op 18 november 2015 zijn door ons kantoor nieuwe (algemene) voorwaarden voor de rechten van erfpacht en opstal vastgesteld. Bij iedere aan- of verkoop van een woning worden deze nieuwe voorwaarden door ons kantoor van toepassing verklaard op de betreffende woning met grond. Daardoor krijgt de koper een opstalrecht en erfpachtrecht dat voldoet aan de voorwaarden die banken daaraan stellen. Indien uw bank een zogeheten 'erfpachtopinie' nodig heeft om uw hypotheekaanvraag te behandelen, kunnen wij die verstrekken.
3Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik een woning koop?
Als je een woning koopt op Landgoed Stille Wille ben je overdrachtsbelasting verschuldigd. Waar je normaalgesproken (bij aankoop van gewone eigendom) alleen overdrachtsbelasting betaalt over de koopprijs, ligt dat hier iets anders. Omdat de koopprijs bij erfpacht lager ligt dan bij gewone eigendom (je wordt immers geen eigenaar van de grond), wordt er ook overdrachtsbelasting geheven over een gedeelte van de jaarlijkse 'huurvergoeding'. Vervolgens zorgen wij er bij de overdracht voor dat je een nieuw opstalrecht en erfpachtrecht krijgt (met de nieuwe voorwaarden). Omdat die nieuwe rechten (fiscaal) meer waarde hebben dan de oude, is ook over dat verschil overdrachtsbelasting verschuldigd.
4Hoe zit het met de verdere 'kosten koper'?
Naast de normale 'kosten koper' voor de overdracht en de eventuele hypotheekakte, zijn er ook kosten voor het 'omzetten' van het oude erfpacht- en opstalrecht in de nieuwe variant. Aangezien wij hierin veel ervaring hebben, kunnen wij dit voor een scherp tarief verzorgen. Deze akte moet (net als de overdracht en de hypotheek) ingeschreven worden in het kadaster, dat hiervoor kosten in rekening brengt.
5Ik heb al een woning op het park, en wil mijn 'oude' erfpachtrecht omzetten in een erfpachtrecht met de nieuwe voorwaarden. Hoe gaat dit in zijn werk, en welke kosten zijn hieraan verbonden?
Door het Landgoed wordt, nu de Raad van State bepaald heeft dat het nieuwe bestemmingsplan definitief vast is komen te staan, een formulier verspreid waarmee je vóór 1 augustus 2019 aan kunt geven dat je je erfpachtrecht wilt omzetten. Dit formulier lever je in bij het Landgoed, waarna ons kantoor hiervan een kopie ontvangt. Het Landgoed heeft toegezegd dat bij die omzetting (waarvoor dus geopteerd is vóór 1 augustus 2019) de 5% verkoopprovisie uit de 'oude' voorwaarden komt te vervallen en niet opnieuw van toepassing wordt verklaard.
Ook na die datum kun je nog aangeven dat je je erfpachtrecht wilt omzetten, maar in dat geval zal door het Landgoed als voorwaarde voor die omzetting worden gesteld dat de 5% verkoopprovisie, zoals die is opgenomen in de 'oude' voorwaarden, ook ná de omzetting van toepassing blijft. De verkoopprovisie wordt in dat geval dus niet geheven ter gelegenheid van de omzetting, maar zal bij latere verkoop door het Landgoed in rekening worden gebracht.
De omzetting van het erfpachtrecht vindt plaats door in één notariële akte het 'oude' erfpachtrecht te laten vervallen en een nieuw erfpachtrecht te laten ontstaan. Het enkel aanpassen/bijstellen van het bestaande erfpachtrecht is juridisch niet mogelijk, omdat de wijzigingen te groot zijn en te zeer betrekking hebben op de belangrijkste kenmerken van het erfpachtrecht. Deze akten zullen in de loop van 2019 worden ondertekend.
Bij omzetting van het erfpachtrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil in de (fiscale) waarde tussen het oude en het nieuwe erfpachtrecht. De waarde van het nieuwe erfpachtrecht is hoger omdat 1) het recht nu voor onbepaalde tijd gaat gelden (het erfpachtrecht wordt 'eeuwigdurend') en 2) de canon in de meeste gevallen hoger is dan in de oude situatie.
De verschuldigde overdrachtsbelasting kun je als volgt uitrekenen:
Neem de nieuwe canon (die je hier kunt vinden), vermenigvuldig die met 17, en trek hier vervolgens € 18.241,00 van af. Over de uitkomst ben je overdrachtsbelasting verschuldigd. De fiscale waarde van het nieuwe erfpachtrecht minus de fiscale waarde van het oude erfpachtrecht (de hiervoor genoemde € 18.241,00) geeft dus de waardeaangroei aan van het erfpachtrecht. Als het gaat om een perceel waarop een woning staat wordt er 2% overdrachtsbelasting gerekend; is het perceel onbebouwd (of staat er alleen iets anders op dan een woning), dan geldt een tarief van 6%.
Ter verduidelijking geven we hierna twee voorbeelden van de berekening van de overdrachtsbelasting (uitgaande van een woning op het perceel, en dus 2% overdrachtsbelasting):
De nieuwe canon bedraagt € 2.750,00:
17 keer de nieuwe canon is 17 x € 2.750,00 = € 46.750,00
2% van (€ 46.750,00 - € 18.241,00 = ) € 28.509,00 = (afgerond) € 570,00
De nieuwe canon bedraagt € 3.500,00:
17 keer de nieuwe canon is 17 x € 3.500,00 = € 59.500,00.
2% van (€ 59.500,00 - € 18.241,00 = ) € 41.259,00 = (afgerond) € 825,00.
Naast de overdrachtsbelasting zijn er ook kosten verbonden aan onze werkzaamheden rondom de omzetting, en zijn er onkosten mee gemoeid (zoals de kosten van het Kadaster en andere legeskosten).
De kosten van de akte van omzetting bedragen:
a. honorarium € 450,00
b. kadastrale inzagekosten (uitgaande van één perceel, wat op Stille Wille gebruikelijk is) € 30,00
c. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 137,50
d. bijdrage aan het notariële kwaliteitsfonds € 8,22
e. kosten voor diverse inzages (BasisRegistratie Personen etc) € 15,00 per persoon
f. BTW over alle voormelde bedragen met uitzondering van die sub c € 105,68
Totaal € 746,40
Je dient er rekening mee te houden dat als jouw erfpachtrecht is belast met een of meer hypotheken (het erfpachtrecht is gebruikt als onderpand voor een lening), deze in samenspraak met je bank opnieuw gevestigd zal/zullen moeten worden. Doordat het oude erfpachtrecht vervalt/verdwijnt, verliest de bank immers ook zijn onderpand. Aangezien het nieuwe erfpachtrecht niet automatisch de plek in kan nemen van het oude erfpachtrecht als onderpand, moet er een nieuw hypotheekrecht gevestigd worden en moet het oude hypotheekrecht administratief uit het Kadaster worden verwijderd.
Dit eindigen en opnieuw vestigen van het hypotheekrecht brengt ook extra kosten met zich mee.
Deze bedragen:
a. honorarium € 350,00
b. kadastrale inzagekosten (uitgaande van één perceel, wat op Stille Wille gebruikelijk is) € 30,00
c. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 137,50
d. bijdrage aan het notariële kwaliteitsfonds € 8,22
e. honorarium voor de administratieve verwijdering van het oude hypotheekrecht bij het Kadaster € 125,00 per te verwijderen hypotheekrecht
f. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 6,00 per te verwijderen hypotheekrecht
g. BTW over alle voormelde bedragen met uitzondering van die sub c en f € 107,78
Totaal € 764,50
Het kan ook nog zo zijn dat je in het verleden een hypothecaire geldlening hebt afgesloten die ondertussen helemaal is afgelost, maar waarvan het hypotheekrecht bij het Kadaster is blijven staan. In dat geval, maar ook in het geval dat je de geldlening ter gelegenheid van de omzetting helemaal zou aflossen, hoeft er geen nieuw hypotheekrecht gevestigd te worden. Wel dienen we ook in die gevallen het oude hypotheekrecht administratief te verwijderen; de kosten daarvoor bedragen € 157,25 inclusief BTW en kadasterkosten per te verwijderen hypotheekrecht.
Ook na die datum kun je nog aangeven dat je je erfpachtrecht wilt omzetten, maar in dat geval zal door het Landgoed als voorwaarde voor die omzetting worden gesteld dat de 5% verkoopprovisie, zoals die is opgenomen in de 'oude' voorwaarden, ook ná de omzetting van toepassing blijft. De verkoopprovisie wordt in dat geval dus niet geheven ter gelegenheid van de omzetting, maar zal bij latere verkoop door het Landgoed in rekening worden gebracht.
De omzetting van het erfpachtrecht vindt plaats door in één notariële akte het 'oude' erfpachtrecht te laten vervallen en een nieuw erfpachtrecht te laten ontstaan. Het enkel aanpassen/bijstellen van het bestaande erfpachtrecht is juridisch niet mogelijk, omdat de wijzigingen te groot zijn en te zeer betrekking hebben op de belangrijkste kenmerken van het erfpachtrecht. Deze akten zullen in de loop van 2019 worden ondertekend.
Bij omzetting van het erfpachtrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil in de (fiscale) waarde tussen het oude en het nieuwe erfpachtrecht. De waarde van het nieuwe erfpachtrecht is hoger omdat 1) het recht nu voor onbepaalde tijd gaat gelden (het erfpachtrecht wordt 'eeuwigdurend') en 2) de canon in de meeste gevallen hoger is dan in de oude situatie.
De verschuldigde overdrachtsbelasting kun je als volgt uitrekenen:
Neem de nieuwe canon (die je hier kunt vinden), vermenigvuldig die met 17, en trek hier vervolgens € 18.241,00 van af. Over de uitkomst ben je overdrachtsbelasting verschuldigd. De fiscale waarde van het nieuwe erfpachtrecht minus de fiscale waarde van het oude erfpachtrecht (de hiervoor genoemde € 18.241,00) geeft dus de waardeaangroei aan van het erfpachtrecht. Als het gaat om een perceel waarop een woning staat wordt er 2% overdrachtsbelasting gerekend; is het perceel onbebouwd (of staat er alleen iets anders op dan een woning), dan geldt een tarief van 6%.
Ter verduidelijking geven we hierna twee voorbeelden van de berekening van de overdrachtsbelasting (uitgaande van een woning op het perceel, en dus 2% overdrachtsbelasting):
De nieuwe canon bedraagt € 2.750,00:
17 keer de nieuwe canon is 17 x € 2.750,00 = € 46.750,00
2% van (€ 46.750,00 - € 18.241,00 = ) € 28.509,00 = (afgerond) € 570,00
De nieuwe canon bedraagt € 3.500,00:
17 keer de nieuwe canon is 17 x € 3.500,00 = € 59.500,00.
2% van (€ 59.500,00 - € 18.241,00 = ) € 41.259,00 = (afgerond) € 825,00.
Naast de overdrachtsbelasting zijn er ook kosten verbonden aan onze werkzaamheden rondom de omzetting, en zijn er onkosten mee gemoeid (zoals de kosten van het Kadaster en andere legeskosten).
De kosten van de akte van omzetting bedragen:
a. honorarium € 450,00
b. kadastrale inzagekosten (uitgaande van één perceel, wat op Stille Wille gebruikelijk is) € 30,00
c. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 137,50
d. bijdrage aan het notariële kwaliteitsfonds € 8,22
e. kosten voor diverse inzages (BasisRegistratie Personen etc) € 15,00 per persoon
f. BTW over alle voormelde bedragen met uitzondering van die sub c € 105,68
Totaal € 746,40
Je dient er rekening mee te houden dat als jouw erfpachtrecht is belast met een of meer hypotheken (het erfpachtrecht is gebruikt als onderpand voor een lening), deze in samenspraak met je bank opnieuw gevestigd zal/zullen moeten worden. Doordat het oude erfpachtrecht vervalt/verdwijnt, verliest de bank immers ook zijn onderpand. Aangezien het nieuwe erfpachtrecht niet automatisch de plek in kan nemen van het oude erfpachtrecht als onderpand, moet er een nieuw hypotheekrecht gevestigd worden en moet het oude hypotheekrecht administratief uit het Kadaster worden verwijderd.
Dit eindigen en opnieuw vestigen van het hypotheekrecht brengt ook extra kosten met zich mee.
Deze bedragen:
a. honorarium € 350,00
b. kadastrale inzagekosten (uitgaande van één perceel, wat op Stille Wille gebruikelijk is) € 30,00
c. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 137,50
d. bijdrage aan het notariële kwaliteitsfonds € 8,22
e. honorarium voor de administratieve verwijdering van het oude hypotheekrecht bij het Kadaster € 125,00 per te verwijderen hypotheekrecht
f. kadastrale kosten inzake inschrijving akte € 6,00 per te verwijderen hypotheekrecht
g. BTW over alle voormelde bedragen met uitzondering van die sub c en f € 107,78
Totaal € 764,50
Het kan ook nog zo zijn dat je in het verleden een hypothecaire geldlening hebt afgesloten die ondertussen helemaal is afgelost, maar waarvan het hypotheekrecht bij het Kadaster is blijven staan. In dat geval, maar ook in het geval dat je de geldlening ter gelegenheid van de omzetting helemaal zou aflossen, hoeft er geen nieuw hypotheekrecht gevestigd te worden. Wel dienen we ook in die gevallen het oude hypotheekrecht administratief te verwijderen; de kosten daarvoor bedragen € 157,25 inclusief BTW en kadasterkosten per te verwijderen hypotheekrecht.
CONTACT
Natuurlijk zijn er nog veel meer vragen te stellen. Daarvoor kunt je contact opnemen met onze vestiging in Udenhout. Als je aangeeft dat je belt over Landgoed Stille Wille kunnen we je vaak direct doorverbinden met de juiste medewerker.
DKT Udenhout
Schoorstraat 5
5071 RA Udenhout
+31 13 549 49 39
udenhout@dktnotarissen.nl
